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百城房价八成微涨 专家称房价整体下降可能性小

此外,3月北京等十大城市住宅平均价格为15782元/平方米,环比上涨0.29%。除上海环比下跌0.02%外,其他9个城市价格均环比上涨,涨幅皆在1%以内。

十大城市住宅平均价格的涨幅明显低于二、三线城市,例如3月住宅价格环比涨幅居前的保定、呼和浩特、中山等城市,涨幅介于2%~3%之间,而十大城市中涨幅最高的重庆为0.70%。

分析人士据此认为,一线城市涨幅缩小,“国八条”等房产调控政策效果显现。历年3月往往是楼市活跃期,被称为“小阳春”。如今,“小阳春”不再。对老百姓而言,这无疑是一个好消息。

在堪称史上最严厉的调控措施下,房地产开发商们并没有明确表达出对“限购令”的异议,但大都感觉到了一些压力。

万达集团董事长王健林表示,限购政策出台后,预计下半年房价会进入下降通道,而且至少维持两年以上。广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔也认为,北京、上海、广州等城市,今年住宅成交量“至少会下滑60%以上”。

相对房地产开发商的悲观,学者表现得更为冷静。中国房地产研究会副会长顾云昌向《中国经济周刊》明确表示,目前一线城市的投资需求仍然很旺盛,限购令将减少一部分投资需求,肯定对房价有影响,但是总体上一些城市的房价还是会上升,下降的还是少数。“限购可能会改变少数城市的供求关系。但是,目前这些城市的供求关系仍然很紧张,仍然供不应求,因此,整体房价下降的可能性就不大。”

北京232个住宅项目八成停涨

在各地不同版本的“限购令”中,尤以北京最为严厉。与其他城市相比,北京将限购的户籍门槛设定为“连续5年缴纳社会保险或个人所得税”,这被认为将抑制大部分投资、投机需求。

在4月1日的央视《对手》节目中,中国社会科学院工业经济研究所市场研究室主任曹建海表示,“限购令”将使投资投机需求归零,并通过影响成交量进而影响房价。

曹建海的分析得到了印证。据搜房网数据监控中心统计,北京232个在售住宅项目中,3月涨价项目21个,环比下降46.2%;降价项目17个,环比增加143%;有186个住宅项目价格停涨。3月北京降价住宅项目占在售住宅项目比例为7.6%,环比上涨4.6个百分点;涨价项目占比9.4%,环比减少6.3个百分点。

分析表明,此次17个降价住宅项目中,均价最高降幅为2200元/平方米,最高下降比率为11.11%;此外还有4个项目下降额度达2000元/平方米。

3月29日晚间,北京市公布房价调控目标:加大住房保障力度,廉租住房应保尽保,公共租赁住房保障能力明显提高;新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。

“上述住宅项目降价,让北京市政府的房价调控目标,看起来并非遥不可及。但价格的实质性下跌依赖政策的持续落实。”卓达集团总裁助理陈松向《中国经济周刊》评述。

“普通商品房供地与去年持平,保障房用地大幅增加,商品房结构偏向中小户型,这些措施肯定能让新建普通住房均价稳中有降,实现目标。”万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示。

房地产企业将重新洗牌

限购令某种程度上就是房地产开发商的“生死令”。当调控成为“持久战”,开发商的资金链危机再次成为焦点。

在近期紧密出台的一系列房地产调控政策中,SOHO中国董事长潘石屹认为,北京的限购令出台之后,北京住宅的成交套数下跌了2/3,如果持续几个月成交低迷,一定会对住宅开发商的现金流造成很大的影响。潘石屹甚至认为,在未来两三年,将至少有50%的房地产企业会被淘汰出局。

“限购对房地产公司的影响,主要是资金的状态。银行贷款收紧,相当一部分房地产开发企业资金紧张,可能会造成资金链断裂。说得严重点,会有一些公司搞不下去,可能要进行兼并、重组,甚至把公司卖掉。但是,对一些实力雄厚的房地产开发企业来说,这恰恰是开辟市场发展的好时期。”顾云昌说。

陈松认为,在政策层面上释放出将继续保持房地产宏观调控连续性的背景下,可以预测,政策效果会日益显现。

根据上市房企近期公布的2010年年报,部分房企的负债率有所提高,资金压力加大,更有22家上市房地产企业宣布不进行分红。业内人士分析,在交易量持续保持低位的情况下,大部分房企的资金链大约还能维持6~8个月,之后,或因房企资金链过度紧绷,部分房企有可能选择大幅降价抛售,以回笼资金。如果情况继续恶化,部分企业将会因资金链断裂而被兼并重组,楼市或将重新“洗牌”。

商品房不应该持续限购?


住建部部长姜伟新两会期间接受采访时表示,住宅限购令目前尚无停止时间表。由此,限购政策应该是短期政策还是长期政策,引发争议。 

“限购在国务院文件中表示得很清楚,是暂定的临时性政策。在当前情况下,由于供求关系相当紧张,保障房供应需要一定的时间,在现在需求很旺的情况下,是不得不采取的一种措施,也是迫不得已的临时性措施。” 顾云昌向《中国经济周刊》表示,随着市场供求状况的改变,一些城市限购会逐步退出,但是“全国不可能制定一个统一取消时间表,因为中国的楼市差异比较大,限购政策在各城市起步的时间不一样,力度也不一样。现在提出限购政策退出还为时过早,而是要抓紧落实。” 

业内人士表示,房地产本身是一个投资品,如果大家能够有效地区分住房市场和房地产市场,限购就可以适当放松。那些可以作为房产投资的住房,通常也是比较高档的住房,从长远看,可以适当放开;而面向老百姓基本住房需求的普通住宅市场,从发展的方向看要受到一定限制。

陈松表示,限购应该不是长期政策,十八大后应该能停止,但像北京、上海这样的人口暴涨城市估计会长期存在,除非出现新的卫星城规划。 

全国工商联房地产商会会长聂梅生则认为,这一轮房地产调控的关键在于保障性住房建设,趁着限购期把保障性住房的课补上,“商品房不应该持续限购,到一定程度还得放开市场,不要把临时措施长久化。”

降价说

中国房地产学会副会长 陈国强

如果未来一段时间内不出现政策松动等情况,楼市的降价窗口会提前到来,很可能会在二季度。

国务院发展研究中心金融研究所副所长 巴曙松(微博
巴曙松听众:3292648人
+收听已收听最新消息 2011年4月11日 22:04http://url.cn/3RdDck 在经济通的专栏页面:首页 > 香港脉搏 > 财智Wealth > 国际金融更多)

楼市拐点正在出现。经过行业整合,小幅价格调整 的可能性比较大。小地产商尤其是产品单一走中低端的,受到冲击会更大。下调10%很有可能,而且不会就此止住,不排除个别楼盘出现甩卖。

伟业我爱我家集团副总裁 胡景晖

4月5日央行再次宣布加息,显示了中央坚定楼市调控的决心,二季度房价下降已无悬念

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